Lehetetlenülnek-e a bérleti szerződések a járvány miatt?

A nem lakáscélú ingatlanok bérleti piacára is drasztikus hatással volt a koronavírus-járvány. Az ismert okok miatt különösen érintettek azok a bérleményi ingatlanok, amelyeket a bérlők vendéglátás, szépségipar, szórakoztatóipar, szálláshely-szolgáltatás, illetve bizonyos termékek (pl. ruházat) forgalmazására hasznosítottak.

A járványra tekintettel bevezetett korlátozó intézkedések alapján a bérlők hosszabb-rövidebb ideig kénytelenek voltak bezárni, vagy jobb esetben korlátozott nyitva tartással működni. A bérlői bevételek drasztikusan visszaestek, vagy akár teljesen meg is szűntek, számtalan bérlő gazdaságilag teljesen ellehetetlenült.

A bérleti szerződések másik oldalán álló bérbeadók általában nem szívesen mondtak és mondanak le a bérleti szerződés szerinti bérleti díjról, hiszen a járványról éppen annyira nem tehetnek, mint a bérlőik. A bérbeadók a megkötött bérleti szerződésekre hivatkoznak, és – érthető okból – nem kívánják a bérleti díj elengedésével vagy mérséklésével átvenni vagy akár megosztani a bérlői veszteségeket.

Bérbeadói oldalról nézve: ha a pandémia az adott bérlő üzleti tevékenységét, szolgáltatásait hosszabb-rövidebb ideig korlátozza, az a bérlő saját üzleti kockázatának minősül, és abból a bérbeadó nem kell részesüljön. A bérbeadók azzal érvelnek, hogy a bérleti szerződés alapján az alapvető kötelezettségük az ingatlan használatának átengedésében merül ki, aminek fejében a bérlő bérleti díj fizetésére köteles. Önmagában ezeknek a szolgáltatásoknak a teljesítése pedig nyilvánvalóan nem vált lehetetlenné: a bérlők továbbra is birtokban tartják a bérleményeket, és azok fizikai értelemben vett használatában senki és semmi nem korlátozza őket.

Kérdés tehát, hogy kezeli a bérbeadó és a bérlő között kialakuló konfliktust a magyar jogrendszer, ha a felek nem találnak egy, mindkettőjük számára elfogadható konszenzusos megoldást, adott esetben a bérleti szerződés módosításával.

1. A bérleti szerződések egyedi rendelkezései

A legtisztább helyzet az lenne, ha a bérleti szerződés tartalmazna az ilyen rendkívüli esetekben alkalmazható egyértelmű szabályt. Azonban a bérleti szerződések jellemzően nem tartalmaznak ilyen esetre egyértelműen alkalmazható rendelkezéseket, ami egyfelől valószínűleg azzal van összefüggésben, hogy a koronavírus-járványhoz hasonló, az egész ország életére váratlanul, tartósan és drasztikusan kiható külső körülmény a II. világháború vagy 1956 óta nem volt Magyarországon.

Másfelől a járványügyi jogszabályok is időről időre változó, eltérő mértékű és jellegű korlátozásokat vezettek be (a teljes üzletbezárástól az időben részleges nyitva tartásig, vagy a vásárlók létszámának korlátozásáig), így szinte lehetetlen egy szerződésben előre, minden nem várt eshetőségre egyértelműen alkalmazható szabályt alkotni.

2. A járványügyi jogszabályok rendelkezései

A pandémia során hozott átmeneti jogszabályok a bérlő és a bérbeadó között felmerülő konfliktusos kérdéseket csak részben kezelték.

• A 2020 tavaszi (első) hullám alatt elfogadott jogszabály a leginkább érintett szektorok bérleti szerződései tekintetében ideiglenes felmondási moratóriumot hirdetett.

• A második hullám felfutásakor, 2020 őszén ezt korlátozták az állami és önkormányzati tulajdonú ingatlanokra.

• 2021 elején e körben már bérleti díjmentességet is előírtak.

A magántulajdonban lévő ingatlanok esetében azonban a jogszabályok jelenleg nem tartalmaznak külön rendelkezést.

3. A Ptk. szabályai – a lehetetlenülés intézménye

A Polgári Törvénykönyv alapján a lehetetlenülés és/vagy a bírósági szerződésmódosítás alkalmazható az ilyen esetekre.

A lehetetlenülés fő szabálya:

A lehetetlenülés fajtái:

• Jogi lehetetlenülés: jogszabály tiltja a teljesítést (pl. ha jogszabály megtiltja a vendéglátóhely működését).

• Fizikai lehetetlenülés: az ingatlan például megsemmisül, nem használható.

• Gazdasági lehetetlenülés: jogilag és fizikailag lehetséges a teljesítés, de olyan aránytalan áldozatokkal járna, amely a szerződés megkötésekor nem volt előre látható

4. A gazdasági lehetetlenülés és a bérleti szerződések

A jelenlegi bírói gyakorlat nem ismeri el automatikusan a gazdasági lehetetlenülést a járvány miatt.

A bérleti díj fizetése továbbra is kötelező lehet, ha:

• a bérlő továbbra is birtokolja az ingatlant,

• használhatná is azt, csak üzleti szempontból nem éri meg,

• a jogszabály nem tiltotta meg a bérleti jogviszony fenntartását.

Ezért a legtöbb esetben a bérlő nem tud sikerrel hivatkozni a szerződés lehetetlenülésére. A bírói gyakorlat arra utal, hogy a bérlő üzleti modelljének meghiúsulása nem elegendő ok a szerződés megszüntetésére.

Készült: dr. Nyuli György

Cikk készítésének időpontja: 2021. április 14.